расторжение договора аренды земли
Наши адвокаты работают по любым регионам России.
Расторжение договора - не менее важный вопрос, чем особенности его заключения или порядок регистрации. Рассмотрим, в каких случаях можно расторгнуть соглашение.
Общие основания прекращения сделки аренды описаны в Гражданском Кодексе Российской Федерации (статьи 619 и 620). Гражданский Кодекс также устанавливает право сторон вносить в текст соглашения альтернативные условия прекращения отношений найма. Однако в случае отсутствия этих условий (текст документа не содержит устраивающией стороны процедуры), следует руководствоваться положениями Земельного и Гражданского кодексов (в большинстве случаев - иногда может применяться и природоохранное, природоресурсное законодательство).
В данном случае для нас особо важна статья 46 Земельного Кодекса РФ, которая описывает специфику в расторжении именно сделок с земельными участками:
Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка.
1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (то есть на основании общих, уже упомянутых положений).
2. Прекращение ареннды также возможно по инициативе арендодателя в случае:
1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;
2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;
6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса.
Пункт три вносит некоторые ограничения на прекращение соглашения:
3. Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в подпункте 2 пункта 2 настоящей статьи, не допускается:
1) в период полевых сельскохозяйственных работ;
2) в иных установленных федеральными законами случаях.
В рассматриваемой связи инетерсен также такой документ, как информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". Это достаточно объемный документ, описывающий практику применения изложенных выше положений Гражданского и Земельного кодексов. Особо следует отметить то, что суды безоговорочно признают законность внесенных в текст договора условий, даже отличных от установленных нормативными актами. Если поставлено соответствующее условие, то полностью законно, к примеру, прекращение договора и при однократном невнесении платы или даже ее незначительной задержке. Это довольно очевидно. Однако важным является также тот факт, что стороны договора могут оговорить ничтожность (отсутствие юридической силы) одного (или нескольких) из оснований прекращения, описанного в законодательстве.
